Metoodika

Eestis ei eksisteeri ehitushindade autoriteetset andmebaasi. Ühendkuningriigis on oma teenus alates 1961. Saksamaal on oma referentsbaas. Soomes on oma kuluteek. Ameerika Ühendriikides on suur andmebaas. Eestis ei midagi.

declar peab tõestama, et numbrid on usaldusväärsed — mitte ainult öeldes „usalda meid“, vaid näidates kuidas iga arvu on jälitatav allikani, kuidas pakkumised anonümiseeritakse, kuidas vanad pakkumised on tänapäevaseks indekseeritud, kuidas ettevõtte pakkumishind ja turuhind on rangelt eraldi hoitud. Selle dokumendi eesmärk on selgitada, kuidas declar mudelit kokku paneb.

Declar metoodika tugineb nelja Euroopa riigi parimatele praktikatele — pakkumishinna indeksid, peer-to-peer andmevahetus arhitektidega, sisseehitatud kuluteek tarkvaras, regionaalsed kohanduskoefitsiendid. Need praktikad on tõlgitud Eesti konteksti, kasutades EVS 885:2005 standardit ja CCI-EE klassifikatsiooni.

declar keskne reegel jääb seejuures üheselt mõistetavaks — vt sektsiooni “Turuhind vs ehitaja pakkumishind” allpool.

• EVS 885:2005 — Eesti ehituskulude liigitamise standard. declar viitab kategooriate ja koodide tasandil EVS 885-ile.
• ICMS (International Construction Measurement Standards) — globaalne ühtne raamistik ehituskulude mõõtmiseks. declar struktuur on ICMS-iga kompatibilne, et rahvusvahelised partnerid saaksid andmeid kasutada.
• MTM määrus nr 34 — ehitusprojekti nõuded. Iga declar projekti-eelarve viitab MTM 34 nõuetele, kus see on rakendatav (ehitusluba-protsessis).

Riiklik kontekst. Declar andmebaas on struktureeritud Eesti standardi EVS 885:2005 ehituskulude liigituse järgi. Tooted on klassifitseeritud CCI-EE süsteemi järgi (sama mida kasutab Eesti Ühtsete BIM Nõuete (ÜBN) raamistik ja Riigi Kinnisvara AS). Indeksimetoodika on sünkroonis Eurostat CCI raamistikuga.

2013. aastal pidas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium vajalikuks Eesti BIM-tootekataloogi keskkonna loomist (TalTech, R. Liias jt, 134 lk uuring). Riiklikult ei ole seda 12 aastat ehitatud. Declar teostab erasektorist seda, mille peale riik ootas. Civitta 2025 uuring (Kliimaministeerium) kinnitab: avalikku digitaliseeritud tootekataloogi Eestis ei ole.

• →2013 TalTech uuring (PDF) — parameetriliste tootekataloogide põhimõtete ja keskkonna loomise alternatiivide väljatöötamine.
• →Ühtsed BIM Nõuded (ÜBN) — Eesti riiklik BIM-juhend.
• →CCI-EE klassifikatsioon — Eesti ehitusobjektide klassifikatsioonisüsteem.

Iga hind declar süsteemis tuleb prioritiseeritud allikate hierarhiast. Kõrgemal asuv allikas vaikimisi võidab madalama:

1. 01Sama projekti või ettevõtte kinnitatud tarnija-pakkumine
2. 02Ettevõtte kehtiv tarnijahind või allahindlusreegel
3. 03Ettevõtte varasem kinnitatud omahind samale canonical tootele
4. 04Tootja ametlik hinnakiri
5. 05Declar turuhinna mediaan (P50)
6. 06Viimane usaldusväärne hinnavaatlus
7. 07Hind puudub → rida vajab ülevaatust, väljamõeldud arvu ei panda

Materjali ja töö hind on ALATI eraldi hoitud — pakkumise rida koosneb materjalikulust, tööjõukulust, marginalist ja vajadusel üldkulust/riskist.

Iga declar süsteemi sisestatud pakkumine on osa Eesti ehitushindade kanoonilisest andmestikust — aga konkreetset ehitajat ega tellijat ei tuvasta. Reeglid:

• →Minimaalselt 5–10 punkti per agregeeritud vahemik enne avaldamist
• →Kõik isikut tuvastavad andmed eemaldatakse
• →Konkreetse ettevõtte hindu ei avaldata kunagi tema enda privaatsest hinnakihist väljapoole
• →Turuindeksit ei arvutata liiga väikesest valimist — kui piirkonnas on alla 5 vaatluse, näidatakse „andmed puuduvad“, mitte ennatlikku indeksit

Eeskuju: FAIR Health (USA, alates 2009) näitab tarbijatele tervishoiuteenuste hindu, kuid andmed on anonümiseeritud ja agregeeritud — ühtki konkreetset pakkujat ei tuvasta. Sama mudelit kasutab ehituses ka Ühendkuningriigi ehitushindade andmeteenus.

k=5 reegel. Declar ei avalda agregaate, mille all on vähem kui 5 sõltumatu allika vaatlust. See tähendab, et üksik ehitaja, üksik tarnija, üksik tehing ei ole tuvastatav avalikest andmetest. Reegel kehtib kataloogi indeksitele, kvaliteediklasside vahemikele ja eelarve-mootori turuhindadele.

Vanad pakkumised on tänapäevaseks korrutatud Statistikaameti ehitushinnaindeksiga (tabelid IA09 ja IA10 — tööjõud, masinad, materjalid). Kui pakkumine on aastast 2022 ja indeks on selle ajaga muutunud +18%, siis declar süsteemis kuvatakse hind +18% korrigeeritult, koos ajamärgisega ja indeksi viitega.

declar give-to-get loogika ehitajatele on järgmine: sa annad oma 10 vana pakkumist süsteemi sisse, ja need ei lähe tühja. Need on osa Eesti ehitushindade kanoonilisest andmestikust, mille peale järgmised ehitajad oma turuhinda võrdlevad.

Sinu pakkumised on privaatses kihis — sinu enda käekirja õpetamiseks, sinu enda automaatpakkuja jaoks. Aga agregeeritud, anonümiseeritud kihis rikastab sinu panus turuhinda kõikidele eraisikutele ja ehitajatele. Vastutasuks saad sina kasutada teiste anonümiseeritud panust enda võrdluses.

Iga number declar süsteemis on jälgitav allikani. Pangad, kindlustusseltsid, ministeeriumid, omavalitsused: te saate küsida „kust see number tuleb“ ja saate vastuse, mis sisaldab:

• →Allika nimi (Bauhof, Riigihangete register, vms)
• →Allika andmepunkti ID või URL (kus see kättesaadav on)
• →Andmepunkti kuupäev ja indekseerimise metaandmed
• →Mitu andmepunkti seda hinda toetab
• →Allikate hierarhia tase (millisest hierarhia astmest see hind võeti)

See on declar institutsionaalse kinnistumise alus — pangad ei saa kasutada andmestikku, mille päritolu ei ole jälgitav.

Turuhind on auditeeritav.Iga eelarve-rida, mis on märgistatud „Turuhind“, pärineb declar avalikust kataloogist ja kannab konkreetset allikat + vaatluse ajatemplit.

Omalooming on kasutaja vastutusel.Read, mille kasutaja on muutnud hinna-osas või lisanud käsitsi, on märgistatud „Omalooming“ — need ei kuulu declar autoriteedi alla. Pankadele suunatud raportites saab filtreerida ainult Turuhind read.

Saksamaa eeskujul avaldab declar NHK (Normalherstellungskosten) Eesti analoogi — standardsed ehituskulud m² kohta piirkonna ja ehitustüübi kaupa, mida pangad, hindajad ja maaklerid saavad kasutada. Eesmärk: declar = autoriteetne allikas küsimusele „mis maksab ehitamine / renoveerimine m² kohta selles piirkonnas“.

Turuhind ei ole ehitaja pakkumishind. Turuhind on võrdluspunkt — anonüümne, agregeeritud, indekseeritud. Ehitaja pakkumishind tuleb tema enda omahinnast, töövõimekusest, alltöövõtjatest, tarnijatest ja marginaalireeglitest.

declar süsteemis on need rangelt eraldi: turuhinna kihti ei mõjuta ühegi konkreetse ehitaja privaatne hinnakiri. Ehitaja saab näha, kus tema pakkumine asetub turuvahemikus (madalam veerand, mediaan, kõrgem veerand), aga ta ei ole sunnitud turuhinna järgi pakkuma — see on tema enda strateegiline otsus, mille sisendiks on tema oma kataloog.